Clé perdue, serrure vétuste, porte fracturée : la répartition légale (décret 87-712), le droit de changer sa serrure et le rôle des assurances.
Serrure, clés, porte : qui paie — locataire ou propriétaire ?
La règle tient en une phrase : l’entretien courant et les menues réparations sont à la charge du locataire, la vétusté et le cas fortuit à celle du bailleur. Tout le reste est de l’interprétation, et trois situations concentrent l’essentiel des litiges : la clé perdue, la serrure qui lâche après quinze ans, et la porte défoncée par un cambrioleur. Voici ce que disent exactement les textes, et le tableau cas par cas.
Les deux textes qui tranchent
Loi du 6 juillet 1989, article 7 d) — le locataire est obligé « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7).
En miroir, l’article 6 impose au bailleur de délivrer le logement « en bon état d’usage et de réparation », d’en assurer la jouissance paisible et « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat ».
Décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1er : sont des réparations locatives « les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » (texte intégral).
Ces deux textes sont ceux que cite la fiche officielle Entretien courant et réparations locatives à la charge du locataire de service-public.fr.
Ce que le décret liste exactement en serrurerie
L’annexe du décret 87-712 est limitative. Deux rubriques concernent la porte d’entrée.
II. d) Serrures et verrous de sécurité :
- « Graissage »
- « Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées »
II. a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
- « Graissage des gonds, paumelles et charnières »
- « Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes »
- « Remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes »
Lisez ce qui n’y est pas
Le décret vise le graissage, les petites pièces et les clés. Il ne mentionne ni le remplacement de la serrure complète, ni celui du cylindre, ni celui de la porte ou de son huisserie. Ces trois postes ne sont donc pas des réparations locatives par nature : ils reviennent au bailleur dès lors qu’ils résultent de l’usure normale ou de l’âge du matériel.
Une clause de bail qui mettrait le remplacement d’une serrure hors d’usage à la charge du locataire va au-delà du décret : elle est contestable.
Le tableau cas par cas
| Situation | Qui paie | Pourquoi |
|---|---|---|
| Graissage annuel, serrure qui durcit | Locataire | Annexe II d) du décret, entretien courant |
| Clé perdue, volée ou cassée par le locataire | Locataire | Annexe II d), « clés égarées ou détériorées » |
| Bouton, poignée, targette, gond à reprendre | Locataire | Annexe II a) |
| Porte claquée, ouverture par un serrurier | Locataire | Fait du locataire, hors usage normal |
| Serrure forcée par le locataire (clé oubliée) | Locataire | Dégradation dont il répond (article 7 c) |
| Serrure hors d’usage après des années de service | Bailleur | Vétusté, exception de l’article 7 d) |
| Cylindre ou serrure défectueux dès l’entrée | Bailleur | Obligation de délivrance en bon état (article 6) |
| Porte ou huisserie déformée, non fonctionnelle | Bailleur | Réparation autre que locative |
| Porte fracturée lors d’un cambriolage | Bailleur pour le bâti, assurances ensuite | Fait d’un tiers, article 7 c) |
| Serrure changée à l’initiative du locataire | Locataire | Choix personnel, remise en état à la sortie |
| Changement de locataire, remise à neuf du cylindre | Bailleur | Relève de la relocation, pas de l’usage du sortant |
Clé perdue : le cas le plus simple
Le décret est explicite : « remplacement… des clés égarées ou détériorées ». C’est au locataire de payer, reproduction ou remplacement.
La subtilité porte sur l’ampleur des travaux. Si le logement est équipé d’une serrure à clé protégée (carte de propriété) ou d’un organigramme d’immeuble, la perte d’une clé peut imposer le remplacement du cylindre, voire d’un ensemble de cylindres. Le locataire reste tenu du coût directement causé par sa perte — pas d’une remise à niveau générale de la sécurité de l’immeuble. En cas de désaccord sur le périmètre, exigez un devis détaillé et faites-le arbitrer avant travaux.
À noter : beaucoup de contrats multirisques habitation prévoient une garantie perte ou vol de clés dans leurs options d’assistance. Vérifiez votre contrat avant de payer de votre poche.
Serrure morte : la bataille de la vétusté
C’est là que se joue la majorité des désaccords. Deux repères utiles :
- La définition officielle, posée par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : la vétusté est « l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».
- La grille de vétusté n’est pas obligatoire : les parties « peuvent convenir » d’appliquer une grille issue d’un accord collectif, qui fixe une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement annuels. Si votre bail en annexe une, elle s’impose aux deux parties ; sinon, tout se discute au cas par cas.
La charge de la preuve n’est pas neutre. L’article 7 c) de la loi de 1989 pose que le locataire « répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat », à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Concrètement : c’est au locataire d’établir que la panne relève de l’usure, pas au bailleur de démontrer l’inverse.
D’où la méthode : photographier et dater le défaut, conserver l’état des lieux d’entrée, relever la marque et la référence de la serrure (souvent gravées sur la tétière) pour établir son ancienneté, et faire constater par écrit par un serrurier — un devis mentionnant « mécanisme grippé par vétusté, pièces non disponibles » vaut mieux que dix courriers. Les symptômes à documenter sont détaillés dans Serrure bloquée ou grippée.
Cambriolage : qui paie la porte
Une effraction est le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement. L’exception de l’article 7 c) joue : le locataire n’est pas responsable des dégâts causés à la porte et à l’huisserie. La remise en état du bâti incombe au bailleur, propriétaire de l’immeuble.
En pratique, deux assurances se rencontrent :
- l’assurance du locataire (multirisque habitation, obligatoire au titre de l’article 7 g de la loi de 1989) couvre ses biens volés et, selon les contrats, les dommages à l’ouvrant consécutifs à un vol ou à une tentative ;
- l’assurance du propriétaire (propriétaire non occupant, ou celle de la copropriété pour les parties communes) prend le relais sur le bâti.
Qui déclare en premier ? Les deux, chacun à son assureur. Et vite : le code des assurances, article L113-2 fixe un délai contractuel minimal de cinq jours ouvrés, ramené à deux jours ouvrés en cas de vol. La déchéance pour déclaration tardive ne peut toutefois être opposée que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice. Les conditions de prise en charge sont résumées sur service-public.fr.
Les trois réflexes qui évitent le litige
- Déposez plainte avant tout : le récépissé conditionne l’indemnisation, côté locataire comme côté bailleur.
- Prévenez le bailleur ou l’agence le jour même, par écrit, avec photos. Une mise en sécurité provisoire de la porte est urgente et légitime ; une réfection définitive engagée seul, sans accord, ne le sera pas.
- Ne remplacez pas la serrure « pour faire au mieux » avant l’accord de l’assureur, sauf mise en sécurité. Conservez la serrure déposée : c’est la pièce à conviction de l’effraction.
Le locataire a-t-il le droit de changer la serrure ?
Oui, et le fondement est textuel. L’article 6 d) de la loi de 1989 interdit au bailleur de « s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». Remplacer un cylindre ou une serrure sans toucher au vantail ni à l’huisserie est un aménagement réversible, pas une transformation.
La limite est l’article 7 f) : toute transformation des locaux — percer le vantail pour poser une serrure en applique, modifier le dormant, blinder la porte — exige l’accord écrit du bailleur. Sans cet accord, le bailleur peut exiger la remise en état à la sortie, à vos frais.
Trois précautions :
- conservez l’ancien cylindre ou l’ancienne serrure dans un carton, avec ses clés ;
- remettez le tout en place à la sortie, ou remettez les clés du nouvel équipement si le bailleur l’accepte par écrit ;
- ne changez rien la veille de l’état des lieux : c’est le meilleur moyen de transformer une amélioration en retenue sur dépôt de garantie.
Côté bailleur, posséder un double des clés n’est pas illégal, mais l’utiliser sans votre accord l’est : la loi lui impose d’assurer votre jouissance paisible, et une entrée non autorisée dans le logement est susceptible de constituer une violation de domicile. Le double sert aux urgences réelles, pas aux visites impromptues.
L’état des lieux et le compte de clés
L’article 2 du décret n° 2016-382 impose de faire figurer dans l’état des lieux, à l’entrée comme à la sortie, « le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ».
Comptez et écrivez : nombre de clés de porte palière, de hall, de boîte aux lettres, de cave, de local vélos, badges, télécommandes de portail. Une ligne manquante à l’entrée, c’est une retenue possible à la sortie — et l’inverse est vrai pour le bailleur.
Copropriété : la porte palière
En immeuble, la porte palière est en général une partie privative, mais son aspect côté palier engage l’immeuble. Modifier cet aspect suppose l’autorisation de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.
Un locataire n’est pas membre du syndicat des copropriétaires : il ne peut pas saisir l’assemblée générale lui-même. Toute demande de blindage ou de remplacement de porte passe donc par le bailleur, qui saisira le syndic. Prévoyez plusieurs mois — les AG ne se réunissent en général qu’une fois par an. C’est une raison très concrète de préférer un blindage conservant le parement d’origine, comme expliqué dans Porte blindée ou blindage de porte.
Checklist en cas de désaccord
- État des lieux d’entrée relu, mention de la porte et des clés vérifiée
- Photos datées du défaut ou des dégâts
- Marque, référence et ancienneté estimée de la serrure relevées
- Devis d’un serrurier qualifiant la cause (vétusté, effraction, mauvais usage)
- Demande écrite au bailleur, en recommandé avec accusé de réception
- Contrat d’assurance relu (garantie clés, dommages à l’ouvrant, franchise)
- Sinistre déclaré dans les délais, récépissé de plainte joint
- En cas de blocage : ADIL de votre département, puis commission départementale de conciliation
Prochaines étapes
- Changer un cylindre soi-même — l’opération réversible qui reste dans le cadre de l’article 6 d).
- Prix d’un serrurier en 2026 — savoir si le montant réclamé est plausible.
- Porte blindée ou blindage — ce qui nécessite l’accord du bailleur et de la copropriété.
- Arnaques serrurier — le dépannage en urgence est le terrain le plus exposé du secteur.