Extension en copropriété : autorisation de l’assemblée générale (2026)

Agrandir un logement situé dans une copropriété ne dépend pas seulement de l’urbanisme : dès que le projet touche les parties communes (façade, toiture, sol, structure) ou modifie l’aspect extérieur de l’immeuble, il faut l’autorisation de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires avant tout dépôt en mairie. Une extension, une véranda côté cour, une surélévation de pavillon en copropriété horizontale ou la création d’une ouverture en façade supposent presque toujours un vote en AG, et souvent une cession de droits à construire au profit du copropriétaire demandeur. Voici, nuancée et à confirmer avec votre syndic et un avocat spécialisé, la grille des notions, des majorités et de la procédure.

Règle d’or : en copropriété, l’autorisation d’urbanisme (DP ou PC) ne dispense jamais de l’accord de l’AG. Les deux démarches sont cumulatives et indépendantes — un permis accordé par la mairie reste inopposable à la copropriété si l’AG n’a pas voté.

Pourquoi un vote en AG est nécessaire

Le point de bascule : parties communes et aspect extérieur

En appartement comme en maison de ville en copropriété, le lot privatif s’arrête en général au volume intérieur. Tout ce qui l’entoure — murs porteurs, façades, toiture, sol, gros œuvre, terrain (cour, jardin commun) — relève le plus souvent des parties communes, même si vous en avez la jouissance exclusive. Or une extension s’appuie presque toujours sur ces éléments.

Trois mécanismes déclenchent le passage en AG :

• Atteinte aux parties communes : percer une façade, s’appuyer sur la structure, poser des fondations sur le terrain commun.
• Modification de l’aspect extérieur : une véranda, une surélévation ou une nouvelle ouverture changent l’harmonie de l’immeuble, point protégé par le règlement de copropriété.
• Création de surface privative nouvelle : la surface gagnée doit en général être détachée des parties communes et affectée au lot du demandeur, ce qui suppose une cession de droits.

Jouissance exclusive ≠ propriété

Beaucoup de litiges naissent ici. Disposer d’un droit de jouissance exclusive sur une cour, un toit-terrasse ou un jardinet ne rend pas propriétaire de cette surface : elle reste partie commune. Construire dessus exige donc l’accord de l’AG, et souvent une cession formalisée — à confirmer au cas par cas selon le règlement.

Les notions clés à maîtriser

Notion	Ce que c’est	Conséquence pour l’extension
Parties communes	Éléments affectés à l’usage de tous (sol, façades, gros œuvre, toiture)	Toute construction qui les touche passe en AG
Parties privatives	Volume réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire	L’aménagement interne pur peut, selon le règlement, échapper au vote
Droits à construire	Capacité de bâtir attachée à l’immeuble (souvent un actif commun)	Une extension « consomme » ces droits → cession au demandeur
Règlement de copropriété	Contrat fixant destination, charges, usage des lots	Une extension peut imposer de le modifier
État descriptif de division (EDD)	Document décrivant lots et tantièmes	Surface nouvelle → recalcul des tantièmes
Cession de droits à construire	Vente/attribution par l’AG du droit de bâtir	Souvent assortie d’une contrepartie financière

Droits à construire : un actif de la copropriété

Quand le PLU autorise encore de bâtir sur la parcelle (emprise au sol ou hauteur disponibles), ce potentiel constructible appartient en principe à la copropriété, pas au seul copropriétaire qui veut s’agrandir. L’AG peut décider de lui céder ces droits, gratuitement ou — le plus fréquent — contre une indemnité versée au syndicat, dont le montant se négocie (parfois sur la base d’une estimation de géomètre ou de notaire).

Quand faut-il modifier le règlement et l’EDD ?

• Surface privative créée (véranda, surélévation, comble transformé) → l’EDD doit intégrer le nouveau lot ou agrandir le lot existant, avec recalcul des tantièmes par un géomètre-expert.
• Changement de destination ou d’usage → modification du règlement de copropriété.
• Répartition des charges modifiée par la surface nouvelle → vote spécifique.

Ces modifications passent en général devant notaire (acte modificatif publié au service de la publicité foncière).

La majorité requise en AG

La majorité dépend de la nature exacte de la résolution. À confirmer impérativement avec le syndic et un conseil juridique, car la qualification (simple autorisation de travaux sur partie commune vs cession de droits vs modification de la destination) change la règle applicable.

Type de décision	Majorité (en principe)	Référence usuelle
Travaux d’un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur	Majorité de l’article 25 (majorité de tous les copropriétaires)	art. 25, loi du 10 juillet 1965
Article 25 non atteint mais ≥ ⅓ des voix	Second vote art. 25-1 à la majorité de l’article 24	art. 25-1
Cession de droits à construire / vente d’une partie commune	Double majorité de l’article 26 (membres + ⅔ des voix)	art. 26
Atteinte aux droits des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble	Unanimité	art. 26, dernier alinéa

Lire ce tableau sans se tromper

• Une autorisation de travaux sur partie commune relève en général de l’article 25. Le mécanisme de passerelle (art. 25-1) évite le blocage : si le projet réunit au moins le tiers des voix sans atteindre la majorité absolue, un second vote peut intervenir à la majorité de l’article 24 (majorité des présents et représentés).
• Dès qu’il y a cession d’une partie commune ou de droits à construire, on bascule en principe sur la double majorité de l’article 26, nettement plus exigeante.
• Un projet qui porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires peut requérir l’unanimité — un seul refus suffit alors à bloquer.

Conséquence pratique : plus l’extension empiète sur le commun, plus la majorité monte. D’où l’intérêt de cadrer la résolution avec le syndic avant l’AG.

La procédure étape par étape

1. Cadrer le projet et saisir le syndic

• Avant-projet : esquisse, surface visée, impact sur façade/structure/terrain.
• Demande écrite au syndic (lettre recommandée) pour inscription d’une ou plusieurs résolutions à l’ordre du jour.
• Délai : la demande doit parvenir au syndic en amont de la convocation pour figurer à l’AG (sinon report à l’AG suivante).

2. Préparer les pièces de la résolution

• Plans de l’extension (façades avant/après, coupe, insertion).
• Géomètre-expert : nouveaux tantièmes, projet d’EDD modificatif.
• Devis d’entreprise (et, si surface totale > 150 m², plan d’architecte).
• Projet de résolution rédigé avec le syndic : autorisation de travaux et, le cas échéant, cession de droits + contrepartie financière + prise en charge des frais (géomètre, notaire) par le demandeur.

3. Le vote en assemblée générale

• Présentation du projet, débat, vote résolution par résolution.
• Application de la majorité correspondant à chaque résolution (art. 25, 26, voire 25-1).
• Procès-verbal : il fige l’autorisation, ses conditions (délais de chantier, horaires, remise en état, assurance) et la contrepartie éventuelle.

4. Formaliser, puis déposer en mairie

• Acte notarié modifiant l’EDD / le règlement si surface privative créée (publié à la publicité foncière).
• Puis seulement : dépôt de la DP ou du PC en mairie. Pour un dossier en copropriété, le délai d’instruction est en général majoré d’un mois.

Les recours des autres copropriétaires

Même voté, le projet n’est pas à l’abri. Deux voies de contestation coexistent.

Contester la décision de l’AG

• Un copropriétaire opposant ou défaillant (absent non représenté) peut contester la résolution devant le tribunal judiciaire.
• Délai : en principe 2 mois à compter de la notification du procès-verbal par le syndic.
• Motifs fréquents : majorité erronée, atteinte à la destination de l’immeuble, abus de majorité, irrégularité de convocation.

Contester l’autorisation d’urbanisme et agir en trouble

• Recours des tiers contre la DP/PC : 2 mois à compter de l’affichage du panneau sur le terrain (voie distincte du litige de copropriété).
• Trouble anormal de voisinage : perte d’ensoleillement, de vue, nuisances de chantier peuvent fonder une action même après autorisation.
• Respect des conditions du PV : un chantier qui s’écarte de ce qui a été voté expose à une action du syndicat.

Cas pratiques

Véranda côté cour commune

• Sol concerné : partie commune (cour) → AG obligatoire.
• Décision : autorisation de travaux art. 25 + souvent cession de droits (art. 26) si emprise nouvelle sur le commun.
• Urbanisme : DP ou PC selon surface et zone (voir l’article autorisations).

Surélévation d’un pavillon en copropriété horizontale

• Le volume au-dessus et la toiture relèvent en général du commun.
• Cession des droits à construire au demandeur en principe à la double majorité de l’art. 26, avec indemnité au syndicat.
• EDD/règlement modifiés par notaire ; architecte si total > 150 m².

Ouverture nouvelle en façade

• Façade = partie commune et aspect extérieur → art. 25 (passerelle 25-1 possible).
• Pas forcément de cession de droits si aucune surface privative n’est créée — à confirmer avec le syndic.

Si vous lancez le projet

• Syndic : interlocuteur pour l’inscription à l’ordre du jour et la rédaction des résolutions.
• Géomètre-expert : tantièmes, EDD modificatif, métré de la surface créée.
• Notaire : acte modificatif du règlement / EDD, formalisation de la cession de droits.
• Avocat en droit de la copropriété : qualifier la bonne majorité (25 / 26 / unanimité) et sécuriser le PV — l’erreur de majorité est le premier motif d’annulation.
• Architecte / maître d’œuvre : conception, conformité PLU, dossier d’urbanisme, plan d’architecte si total > 150 m².

Sources et références

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété : articles 24, 25, 25-1, 26 (majorités et cession de parties communes).
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : convocation, ordre du jour, contestation des décisions.
• Code de l’urbanisme : régimes DP/PC, affichage et recours des tiers (voir l’article autorisations).
• Code civil : trouble anormal de voisinage, servitudes de vue.

Ce guide est informatif et ne remplace pas l’avis d’un professionnel : faites-vous accompagner par votre syndic, un géomètre-expert, un notaire et, en cas de doute sur la majorité, un avocat spécialisé.

Prochaines étapes

• Aménagement et extension de maison — guide pilier — vue d’ensemble du dossier.
• Extension maison : DP, permis de construire, PLU 2026 — régimes d’autorisation, calcul de surfaces, ABF.
• Surélévation de toit : prix et faisabilité — coûts et contraintes, fréquent en copropriété.
• Permis de construire : dossier et délais — l’étape urbanisme après le vote en AG.

SHORTTITLE: Extension copropriété | DESC: Extension en copropriété : vote en AG, parties communes, droits à construire, majorités (art. 25 et 26) et recours des copropriétaires.